Non sappiamo se lo fa per lavoro o cos’altro. La signora tiene le finestre aperte, crediamo per la grande quantità di vapori, esalazioni che si producono e, così, tutti gli odori confluiscono nel nostro appartamento. Sinceramente, non sappiamo cosa cucini. Probabilmente carne di maiale, pollo e pesce, in ogni caso si tratta di odori forti pungenti e nauseanti che - anche se chiudiamo le finestre - penetrano ugualmente in casa nostra, rendendoci la quotidianità un inferno. La vicenda va avanti da anni ed è stata affrontata con educazione sia con i condomini interessati che con l’Amministrazione condominiale, ma senza esito. Le chiediamo se e come possiamo tutelarci.

Lucia

Gentile lettrice, 

in merito al problema che mi ha sottoposto posso esprimermi nei seguenti termini.

L'articolo 844 del Codice Civile recita: “Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi. Nell'applicare questa norma l'autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso”.

Finché le immissioni sono valutabili con strumentazione scientifica, come ad esempio i rumori la cui intensità può essere misurata, dimostrare il superamento della normale tollerabilità è relativamente semplice.

Il problema nasce quando le immissioni non sono misurabili scientificamente, come nel caso di odori, che - fatta eccezione per i gas tossici - non sono percepibili da strumenti.

In tali fattispecie, infatti, il concetto di “normale tollerabilità” assume una connotazione molto soggettiva: ciò che per qualcuno può essere un odore non tollerabile, per altri può essere invece una esalazione sopportabile. 

È per questo che spesso, nel timore di non avere strumenti per dimostrare, in un processo, le proprie lagnanze si è portati ad evitare di intraprendere un giudizio.

Tuttavia la sfida, in alcune occasioni, è stata accettata come dimostra l’esistenza di giurisprudenza in argomento.

In materia di immissioni moleste il Giudice può, ed in certi casi deve (data la possibile assenza di altri riscontri), affidarsi a nozioni di comune esperienza ma, alla fine, decide secondo discrezionalità. 

Si cita, a solo titolo esemplificativo, la sentenza della seconda sezione della Cassazione Civile, numero 9865 dell'11 maggio 2005 e la massima ricavata dalla sentenza n. 46 del 26 febbraio 2007 emessa dal Tribunale di Montepulciano (che peraltro si rifà ad un’altra sentenza n. 2166 del 31 gennaio 2006 della Cassazione Civile), secondo cui: “La prova dell'intollerabilità delle immissioni può essere data con ogni mezzo anche mediante prove testimoniali”. 

Altro indizio che può far presumere il superamento della soglia di tollerabilità, può essere la potenziale presenza di inconvenienti igienico sanitari (anche se solo supposti); ovvero anche la presenza di una norma del regolamento condominiale che dica qualcosa di specifico in argomento.

Ciò detto brevemente, e visto che questa situazione - da quanto leggo - Vi sta esasperando consiglio di denunciare formalmente il fatto all’Amministratore (se non Vi avete già provveduto) e di chiamare i Vigili più volte e in giorni magari ravvicinati affinché escano per fare un sopralluogo e accertino loro stessi l’intollerabilità delle esalazioni, nonché la continuità delle stesse e redigano in merito una relazione di servizio.

Sarebbe, altresì, opportuno avere  il parere di un tecnico in merito. Servirà per cristallizzare tale stato delle cose.

Inutile aggiungere che sarebbe oltremodo importante anche avere le testimonianze di vicini che confermino i Vostri assunti.

Raccolte e formate tutte queste prove e certificazioni dovrete affidarvi ad un legale perché dia corso alle iniziative giudiziarie del caso.

Segnalo in merito anche la possibilità di presentare una denuncia querela ai Carabinieri, dal momento che tali comportamenti possono integrare la fattispecie di cui all’art. 674 del Codice Penale.

A riprova di ciò, Vi riporto qui di seguito il passo della sentenza Cass. pen., sez. III, 31 gennaio 2006, n. 3678, per cui: “Anche le emissioni di esalazioni maleodoranti possono integrare il reato di cui all'art. 674 c.p., getto pericoloso di cose, a condizione che presentino un carattere non del tutto momentaneo e siano intollerabili o almeno idonee a cagionare un fastidio fisico apprezzabile (es. nausea, disgusto) ed abbiano un impatto negativo, non necessariamente fisico ma anche psichico, sull'esercizio delle normali attività quotidiane di lavoro e di relazione (es. necessità di tenere le finestre chiuse, difficoltà di ricevere ospiti, ecc.)”.

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