Che cos’è il Certificato di Agibilità e cosa consigliano i notai

La certificazione dell'agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente. L'agibilità non certifica solo la sicurezza, ma anche il rispetto di tutte le norme tecniche relative alle costruzioni in generale e all'edificio in oggetto in particolare.

Il certificato è necessario per poter dichiarare allo Stato che in quel locale vi possono andare ad abitare o a lavorare persone; è quindi indispensabile per fare un cambio di residenza, per aprire un'attività commerciale. Il più delle volte, in caso di acquisto di immobili dal costruttore, il Certificato di Agibilità viene sostituito dalla decorrenza dei termini di 60 gg, dalla domanda del costruttore di rilascio di tale certificato.
Il Collegio Notarile di Milano, per bocca del suo Rappresentante, il notaio dott. Pier Carlo Mattea, da noi interpellato a proposito dei rogiti effettuati senza il Certificato di Agibilità, ha dichiarato: «L’acquirente viene messo in guardia dal fatto che non ci sia il Certificato di Agibilità o la decorrenza dei termini con la richiesta di rilascio da parte dell’ente preposto; tante volte capita per la cessione di immobili al grezzo. Per quanto sia una pratica legale, in particolar modo se si acquista direttamente dall’impresa costruttrice un immobile finito e pronto da abitare,  è opportuno svolgere alcune verifiche direttamente con l’ufficio competente del Comune di riferimento, se ci fosse qualche motivo ostativo al rilascio dello stesso. 
Qualche difficoltà potrebbe invece sollevarla l’istituto di credito qualora ci sia una mutuo contestuale sull’immobile. Nel nostro territorio è rarissimo il perpetrarsi di un abuso edilizio, tant’è che alcune banche, se conoscono il costruttore, vanno in fiducia. Altre invece senza il Certificato o la scadenza dei termini della richiesta non erogano il mutuo».
Ad oggi non esiste più nessuna differenza tra agibilità e abitabilità: entrambe sono disciplinate dal Testo unico 380/2001, eliminando per cui ogni differenza tra i due termini. In precedenza l'edificio agibile era quello che rispettava solo una parte delle norme tecniche (calcoli strutturali, igiene e altro), mentre l’abitabilità veniva rilasciata solo per gli immobili residenziali. La vendita di un immobile destinato ad uso abitativo, ma sprovvisto del certificato di abitabilità determina la carenza di un requisito essenziale del contratto, per cui, in favore dell'acquirente, scatta il diritto al risarcimento. È quanto previsto dalla seconda sezione civile della Corte di Cassazione nella sentenza 29 agosto 2011, n. 17707.
Le Associazioni dei Consumatori lamentano alcuni casi dove le aziende costruttrici sono fallite dopo che è stata rifiutata l’agibilità per differenze sostanziali fra il progetto autorizzato e il realizzato, alcuni casi con dei propri abusi edilizi alla base del diniego. Così, se  nel contratto di compravendita c’è l’accordo in deroga all’obbligo di presentazione del Certificato di Agibilità o meno, non cambia nulla; se la ditta è fallita, è tutto perduto. Il Consiglio per evitare brutte sorprese è quello di raccogliere opportune informazioni sull’azienda costruttrice e, soprattutto, rivolgersi al proprio notaio di fiducia, segnalando immediatamente casi sospetti agli organi competenti.  
Giulio Carnevale